baet365深圳 旧改快讯！恒大 龙华岳盟工业区项目迎来最强纾困天团

发布时间：2023-03-06 16:50:09 丨 浏览次数：

　　baet3653月2日，深圳市盐田区人民政府发布关于《2023年深圳市盐田区城市更新单元计划第一批计划》的公告，该批次包含田心工业区片区重点更新单元一个项目。

　　深圳交易集团有限公司龙华分公司发布关于福城南产业片区土地整备利益统筹项目返还大水坑新塘股份公司、观澜大水坑股份公司等两个公司的留用地（指标）合作招商公告以及宝观城股份公司城市更新外部移交公共设施用地（含指标）合作开发项目交易结果公告。

　　田心工业区片区重点更新单元现列入《2023年深圳市盐田区城市更新单元计划第一批计划》，项目原批准拆除范围用地面积为155653㎡，本次增补拆除范围为3537㎡，增补后拆除范围用地面积为159190㎡。

　　项目拟更新方向为居住、商业等功能；土地移交率不低于30%；落实一所用地规模不小于16300㎡的九年一贯制学校；落实一处用地规模不小于10000㎡的文化设施用地。

　　更新单元规划阶段，应在落实深圳市城市总体规划、法定图则等相关法定规划的基础上，高标准落实各类公共设施。

　　鉴于该更新单元面积较大，区域位置优越，建议采取国际咨询方式，对该更新单元城市设计进行深入、详实研究，推动该更新单元高水平规划、高水准建设。

　　田心工业区片区重点更新单元计划于2019年1月经市政府同意，成为深圳市第三个、盐田区首个政府主导的重点更新单元项目。2021年1月22日，盐田区沙头角街道田心工业区片区重点更新单元规划（草案）经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2021年第2次会议审议原则通过。

　　更新单元用地面积181164.8㎡，baet365拆除用地面积159190.8㎡，开发建设用地面积107749.8㎡（含划入国有未出让零星用地3000㎡），规划容积为1154415㎡，规划容积率10.7。

　　其中商业、办公及旅馆业建筑507650㎡（含商业文化设施22194㎡，配建肉菜市场3000㎡），地下商业52100㎡，住宅552070㎡(含公共租赁住房101428㎡和可售型人才住房125000㎡)，交通设施（加油站）390㎡，公共配套设施（含地下）42205㎡（含社区管理用房600㎡，社区警务室100㎡，便民服务站（社区服务中心）1600㎡，文化活动室3000㎡，社区健康服务中心5400㎡，社区老年人日间照料中心1750㎡，增配的社区级公共配套用房6225㎡，18班幼儿园5300㎡、占地5400㎡，9班幼儿园4050㎡、占地2872㎡，婴幼儿照护服务设施600㎡，公共充电站1100㎡，公交首末站7900㎡，垃圾转运站440㎡，公共厕所400㎡，再生资源回收60㎡，环卫工人休息房30㎡，110KV变电站3500㎡，邮政所150㎡）。另配建社区体育活动场地占地面积6000㎡。物业服务用房按照《深圳市经济特区物业管理条例》予以核定。

　　申报主体为深圳市盐田区城市更新和土地整备局，由华夏幸福作为该项目前期服务商，协助政府开展田心工业区片区重点更新项目的前期工作。

　　但2021年以来，华夏幸福出现流动性危机，面临千亿债务重组，不得不于2021年6月，将华夏幸福(深圳)城市更新管理有限公司更名为鹏瑞(深圳)城市发展有限公司， 股东也从“华夏幸福(深圳)运营管理有限公司”变更为“深圳市鹏瑞地产开发有限公司， 管理人员同日变更。华夏幸福旗下所涉及的旧改存量项目或将被鹏瑞接手。

　　鹏瑞集团专注于地产开发多年，缔造国际地标综合体深圳湾1号。秉承鹏瑞集团“国际视野、极致创新”的理念，在土地拓展及城市更新方面积累了多年经验后，于2018年1月正式成立鹏瑞城市更新投资（深圳）有限公司。在产品设计及输出方面，致力于为城市居民提供新的生活方式，科学、系统、严谨、力求每一个细节的完美呈现。

　　公司目前拓展项目辐射深圳多个区域、粤港澳大湾区城市、重点一二线城市等，拥有多个城市更新项目，土地储备量不断增加。规划三年内拓展新项目土地面积约300-600万㎡，通过3-5年的快速发展，将公司打造成为中国城市更新领域的领先品牌，在深旧改项目有盐田恩上村项目、盐田中青路项目、光明光晟龙钻项目。

　　深圳市盐田区人民政府关于《2023年深圳市盐田区城市更新单元计划第一批计划》的公告原文链接：

　　福城南产业片区土地整备利益统筹项目返还深圳市大水坑新塘股份合作公司留用地（指标）合作招商公告

　　深圳市大水坑新塘股份合作公司委托交易的福城南产业片区土地整备利益统筹项目返还深圳市大水坑新塘股份合作公司留用地（指标）合作招商（项目编号：LHJY），于2022年12月15日在深圳交易集团有限公司龙华分公司网站发布单一来源谈判邀请书，于2022年12月16日至2022年12月22日期间向被邀请单位深圳市龙华建设发展集团有限公司发出单一来源谈判文件。该项目单一来源谈判小组于2022年12月28日已完成单一来源谈判工作，经深圳市大水坑新塘股份合作公司董事会、监事会、集体资产管理委员会表决确认，现将结果公示如下：

　　福城南产业片区土地整备利益统筹项目位于龙澜大道东北角，与梅观创新走廊遥相呼应，是龙华六大重点产业片区之一，是龙澜智造走廊上的重要节点，项目实施范围770275.4㎡。

　　经规划研究，项目总留用土地面积183136.2㎡，规划容积1020510㎡。

　　其中住宅294640㎡（含公共住房41074㎡），商业2000㎡，厂房571030㎡，产业配套用房118500㎡（含小型商业服务设施3500㎡，配套宿舍115000㎡），公共配套设施（含地下）34340㎡[含2个12班幼儿园各为5700㎡、占地各为3600㎡，2个党群活动中心（含社区管理用房、便民服务站）共5000㎡，2个社区老年人日间照料中心各为1500㎡，2个社区健康服务中心共3500㎡，2个社区警务室各为150㎡，母婴室10㎡，文化活动室1000㎡，社区菜市场1000㎡，物流配送站2000㎡，公交首末站4300㎡，2个公共充电站共1800㎡，2个小型垃圾转运站各为150㎡，2个再生资源回收站各为60㎡，2个公共厕所各为60㎡，2个环卫工人作息房各为20㎡，2个通信汇聚机房共450㎡]。另配建3处社区体育活动场地共占地6400㎡。物业服务用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定。

　　本次交易标的为股份合作公司拥有的留用地指标约29487.26㎡，可落实的留用土地约26484.1㎡，留用地（指标）具体返还面积以政府批复为准。

　　成交人：深圳市龙华建设发展有限公司（简称“龙华建发”）。龙华建发是龙华区出资设立的国有独资企业，2015年1月挂牌成立，注册资本48亿元，业务范围涵盖人才安居房、保障房、农贸市场、环卫绿化、保安服务、金融投资、水务服务、信息管道等多个城市发展和民生保障领域。

　　福城南产业片区土地整备利益统筹项目返还深圳市观澜大水坑股份合作公司留用地（指标）合作招商公告

　　深圳市观澜大水坑股份合作公司委托交易的福城南产业片区土地整备利益统筹项目返还深圳市观澜大水坑股份合作公司留用地（指标）合作招商（项目编号：LHJY），于2022年6月30日在深圳交易集团有限公司龙华分公司网站发布单一来源谈判邀请书，baet365于2022年6月30日至2022年7月5日期间向被邀请单位深圳市龙华建设发展有限公司发出单一来源谈判文件。该项目单一来源谈判小组于2022年7月7日已完成单一来源谈判工作，经深圳市观澜大水坑股份合作公司董事会、监事会、集体资产管理委员会表决确认，现将结果公示如下：

　　本次交易标的约37271.8㎡留用地（指标），可落实的留用土地约为34849㎡，留用地（指标）具体返还面积以政府批复为准。

　　成交人：深圳市龙华建设发展有限公司（简称“龙华建发”）。龙华建发是龙华区出资设立的国有独资企业，2015年1月挂牌成立，注册资本48亿元，业务范围涵盖人才安居房、保障房、农贸市场、环卫绿化、保安服务、金融投资、水务服务、信息管道等多个城市发展和民生保障领域。

　　深圳市宝观城股份合作公司城市更新外部移交公共设施用地（含指标）合作开发项目交易结果公告

　　深圳市宝观城股份合作公司城市更新外部移交公共设施用地（含指标）合作开发项目（项目编号：LHJY），于2023年1月17日在深圳交易集团有限公司龙华分公司网站发布单一来源谈判邀请书，于2023年1月18日至2023年2月6日期间向被邀请单位深圳市恒博澜新发展有限公司发出单一来源谈判文件。该项目谈判小组于2023年2月8日已完评审工作，经深圳市宝观城股份合作公司董事会、监事会、集体资产管理委员会表决确认，现将结果公示如下：

　　深圳市宝观城股份合作公司（以下简称“股份合作公司”）名下的位于深圳市龙华区观湖街道广场沿河路与和睦一街交汇处东北侧地块（以下简称“交易地块”），目前已被纳入龙华区档案馆项目用地范围，用地面积为8482.9㎡。交易地块的实际权益已由股份合作公司通过签订《土地转让合同书》并收取足额的土地价款及青苗补偿款的方式转让给第三方私人业主。

　　因龙华区档案馆项目的需要，2018年深圳市龙华区观湖街道办事处（以下简称“观湖街道办”）与第三方私人业主分别签订《区档案馆征地拆迁项目意向协议》。此外，受第三方私人业主委托，2019年至2020年股份合作公司与观湖街道办签署了《补偿协议书》（GH档案馆征协字0001号）及《补偿协议书之补充协议》（GH档案馆征协字0001补号），明确股份合作公司将拟交易地块及建筑无偿移交观湖街道办，观湖街道办承诺协助股份合作公司将拟交易地块纳入城市更新外部移交公共设施用地。

　　经区城市更新和土地整备局初步核查，交易地块涉及法定图则规划文体设施用地（GIC2）约8243㎡，商业性办公用地+二类居住用地 （C2+R2）约142㎡，商业性办公用地（C2）约81㎡，公共管理与服务设施用地（GIC）约10㎡，道路约6.5㎡（法定图则规划功能以辖区规划主管部门意见为准）。上述交易地块最终是否可作为外部移交用地以及是否符合外部移交用地划定标准，以政府相关部门的正式批复为准。

　　为促进股份合作公司长期发展，促进龙华区公共利益用地供给，baet365根据《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》，股份合作公司拟将交易地块用作外部移交用地。秉着“尊重历史、民主决策、公开透明和依法依规”原则，股份合作公司决定采用公开招标的方式择优选择合作方，结合选定合作方具体实施的城市更新项目（拆除重建），提供上述交易地块与合作方进行合作。

　　鉴于拟交易地块已纳入区档案馆建设，根据《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》等政策的规定，拟交易地块可计入城市更新项目拆除范围内的合法土地指标面积拟为4665.6㎡（最终面积以政府审批为准）。本次交易范围为集体名下的土地权益，用地面积8482.9㎡。

　　成交人为深圳市恒博澜新发展有限公司，经查询工商信息显示，该公司大股东为深圳市恒博房地产开发有限公司。深圳市恒博房地产开发有限公司

　　恒博成立于2007年，从单一的物业管理公司，发展成为至今拥有安保+智能安防科技、商业地产、商超运营、物业机电工程、房地产开发、股权投资+资本管理六大板块的多元化业务发展的集团公司。2017年成立深圳市恒博国际发展有限公司，统一六大板块全国业务运营，形成了当下的恒博国际集团。恒博房地产开发，专注于城市更新与房屋建设。以深圳为核心辐射粤港澳大湾区，逐步形成良好的产业基础和市场优势，通过优质项目资源整合、携手国内品牌房企强强联合、优势互补的战略合作达成多方共赢的目标。目前已储备城市更新土地面积24.2万㎡，商业运营面积26.07万㎡。

　　深圳恒大时代之光，位于龙华区上芬地铁站西侧，是一个集商业、办公、住宅、学校于一体近40万㎡的TOD项目。

　　这个由岳盟工业区旧改过来的房地产项目，是恒大在深圳投资旧改的一个缩影，2017年介入收购，2019年质押融资，2020年开工建设，2021年暴雷停工。

　　该项目原属于岳盟链条（深圳）有限公司用地，厂房始建于2002年，2012年，岳盟链条公司董事会就决定该厂区按照深圳市政府规划拆旧建新；2013年项目完成意愿改造公示；2016年5月纳入《2016年深圳市城市更新单元第三批计划》成功立项，由深圳市国顺泰投资管理有限公司作为申报主体。2019年3月发布实施主体公示，项目实施主体为深圳市馨乔实业有限公司。

　　岳盟工业区城市更新项目位于深圳市龙华区民治街道建设东路与民塘交汇处东侧，更新单元用地面积68502㎡，拆除用地面积64974㎡，其中开发建设用地面积34940.9㎡，计容积率建筑面积396450㎡，未来将建设成为集住宅、办公商业为一体的高端城市商住综合体项目。

　　其中，居住196010㎡（含保障性住房68630㎡）、商业及办公合计189040㎡、公共配套设施11400㎡（含12班幼儿园3900㎡、社区健康服务中心1000㎡、公交首末站3300㎡、增配社区级公配1500㎡等），配置停车位不少于2500个。

　　暴雷之前，该项目主体公司股权曾登记在中融信托名下，后续深圳安居建业公司接手，股权过户到深圳市现代轨道交通投资管理有限责任公司（0.5%）、东富（天津）股权投资基金管理有限公司（0.5%）、北京东万恒平经济咨询中心（有限合伙）（99%）名下。

　　东万恒平有限合伙最初的合伙人为东富(天津)股权投资基金、中国东方资产管理股份有限公司。

　　不久前，东万恒平有限合伙的合伙人增加了11家，包括恒大地产、恒大人寿、长城资产、深圳美好实业、中信信托、深圳现代轨道交通、中渝置地等。

　　考虑到中融信托对恒大有着众多融资合作，此次股权结构变化，看起来是东方资产、长城资产联合深圳安居建业，接盘中融信托以及对恒大的纾困。更为关键的是，如此“豪华”的一个纾困团队，在救助恒大一系列行动实属亮眼。在多主体之间的合作，不仅涉及到业务之间的分工配合，更重要的是利益协调与分配。

　　深圳美好实业公司是恒大的合作伙伴，除了在此次恒大时代之光项目中拥有权益之外，在华侨城接盘恒大仲恺项目中也有权益，同时拥有深圳恒大蔡屋围旧改项目49%的权益。

　　四川中渝置地隶属于港股上市公司中渝置地，是号称“重庆李嘉诚”张松桥的旗舰公司，在2015年前后，恒大曾耗费近百亿元，接盘了中渝置地数百万平方米土地。

　　由深圳人才安居、深圳特区建工、深业集团、万科组成的深圳安居建业，已经成为纾困恒大的主要力量。

　　深圳安居建业为有限合伙人、万科是第一大股东的深圳现代轨道交通公司为普通合伙人，他们控制的深圳安稳房地产公司，已接盘深圳恒大集团总部、坪山正奇工业区旧改项目，价值近百亿元。此外，深圳安居建业还联合深圳龙岗区城投，主导了龙岗区4个恒大项目的保交付工作。

　　回到此次最强纾困天团，东万恒平有限合伙的出资额高达177亿元，显然他们的目标不仅仅是恒大时代之光一个项目。