福州中骏世界城baet365楼盘全面分析逾期交房在即项目将何去何从？

发布时间：2023-05-13 18:30:13 丨 浏览次数：

　　baet365官方网站从地段来看，该项目位于仓山腹地，坐享完善的交通、教育、商业、医疗等生活配套。

　　从产品定位来看，95-143平米又是多数购买力所能触及的面积段。所以大家对这个项目喜爱有加，但是项目开发至今，又面临诸多负面消息，争议颇多。项目前期强制捆绑车位销售，后期住宅大降价甩卖，让前期购买的业主整整跌掉一套首付款，也打乱南二环版块的市场价格体系，据说还引起十一家竞品房企的联合投诉，项目建设进度缓慢，接连遭到业主投诉，目前项目还面临逾期交房、社区减配、精装修降标准等潜在风险。所以大家又对它怒其不争，这样坐过山车式的剧情让很多业主都受不了，今天明哥就带大家一起了解一下该项目情况：

　　2020年2月27日，中骏集团经过41轮竞价，最终以45.6亿元摘得宗地2020-07号（仓山东升地铁停车场上盖及周边地块），成交楼面价约为13815元/平，溢价率9.6%。

　　该地块是中骏集团首进福州第一个项目，占地面积约为242亩，容积率2.04。该地块总共有5个地块组成，分别为A地块是购物中心，B、C、E地块是住宅项目、D地块是幼儿园。

　　在福州安商房盛行时期，242亩的大项目竟然没有配建安置房，而仅仅配建2.4万方的社租房，按6490元/平米回购，实属罕见，这个也是该地块价值体现！

　　项目位于南二环内老仓山核心区的三叉街板块，地处上三路南侧、南台大道西侧。项目总规划面积约为45万方，包括21万方住宅、4500㎡幼儿园，以及14万方大型商业体。是集住宅、商业、地铁为一体的TOD综合体大盘，定位滨海快线东升地铁停车场上盖的TOD项目。项目紧邻地铁1号线滨海快线在建项目以及规划的地铁6号线，同时接驳多条城市主干道，交通十分便捷，能够通达全城。

　　项目周边的教育、商业、医疗、休闲生活等配套都非常成熟，这边就不一一阐述，重点说一下教育与商业配套：

　　教育配套方面，老仓山区一直都是福州最为主要的优质学区之一，项目3公里内覆盖有麦顶小学、师大附小、仓实小、时代中学、师大附中、高级中学、福州外国语学校、福建师范大学仓山校区等众多名校，项目d地块还配套的4500㎡幼儿园，但是这些仅仅只是周边学区资源丰富而已，并不代表该项目学区的划片，因为期房原则上是没有承诺未来划片，而且按照就近入读原则，现有离项目最近的是东升小学，大概200米左右，另外在C地块的南面规划东升第二小学，在B地块的北面规划龙津小学，至于后期这些学校能否成为优质的教育资源就不得而知，但该项目绝对不担心小孩没地方上学。

　　则徐万达广场、福建商业广场等多个大体量的商业综合体。另外周边还有学生街、海通广场、麦德龙等商业布局，未来将共同组成三叉街高质量级别的城市商圈。

　　中骏世界城住宅项目总占地面积12万方左右，共24栋，总户数1900户。容积率2.3，绿化率30%；

　　其中璟悦一期位于c地块，由14栋11-16层的小高层组成，纯商社区，主力户型为95平米110平米三房两厅两卫、118平米、128平米四房两厅两卫，143平米的四房两厅三卫，精装修销售均价3.2万元/平米，2021年1月29日开盘，至今已基本售罄，根据2023年4月24日不动产交易中心查询，璟悦一期住宅共862套，已备案842套，仅剩20套未登记备案。一期热销除了本身项目硬实力外还得益于当时市场环境较好，南二环楼盘均价上涨，周边竞品少，福州放开落户政策以及加上城南板块城市配套规划加持等。

　　璟悦二期位于B地块，由10栋11层-16层的小高层住宅组成，纯商社区。主推户型面积约95-143㎡带装修的三房和四房产品。二期于2022年8月份开盘，根据2023年4月24日不动产交易中心查询，璟悦二期住宅共566套，已备案526套，仅剩40套未登记备案。总体销售还是不错，目前二期就剩11#楼还未开盘，据销售人员了解近期可能会推售开盘。

　　E地块应该是作为璟悦三期住宅，其中会包含2.4万方的公共社租房，由于是在东升地铁停车场上盖，目前滨海快线还在建设中，项目暂未达到建设施工条件。

　　璟悦二期的前期销售的备案均价在3.3万元/平米，还硬性捆绑车位销售，后因福州整体市场下行，又网传中骏集团出现经营性困难，企业可能暴雷等负面影响，项目就开始滞销，2022年12月初，中骏世界城突然打出8折优惠大降价，将销售价格直接降到的2.6万元/平米左右，中介分销广告一时间刷爆朋友圈，瞬间也吸引福州全城目光。

　　当然这一波断臂求存的大降价后，直接把7#、8#号的庙景房给基本清栋，同时带火项目尾房销售，开发商的说辞是由于庙景房问题做巨大让利，其实这个仅仅只是表象托词而已，实质还是与开发企业经营困难密不可分，想以价换量，先收割回笼一部分资金，就是苦了前期的业主及同板块的竞品楼盘。

　　另外大降价期间，中介分销渠道大肆宣传中骏亏本大甩卖等，大家一定不要被忽悠，事出反常必有妖，楼面价才1.4万元不到，降价后均价卖2.6万元，你觉得开发商会亏本吗？真是可笑至极！

　　反而对于前期业主来说那才叫一个亏，自己早买，价格上还贵5-6000元/平米，100平米就是5、60万，再加上还要捆绑车位销售，一个车位25万-28万，车位保守也有10万元的溢价空间，合计亏损6-70万，基本上都快够一套房的首付，还不算早一年的资金投入成本，特别对于一期购买的业主最受伤，如果将一期二期住宅做个对比的话，二期住宅的位置要比一期好不少，距离1号线米左右，项目的东侧就是购物中心，建筑密度方面也比一期低，大家可以对比一下两个项目鸟瞰图baet365，明显二期的楼栋布局更为宽松、合理。

　　所以二期不仅在地块硬性条件，同时在配套体验上，都比一期更好。所以现在一期业主估计肠子都悔青！

　　中骏世界城的大降价正式打响福州南二环版块房企降价的第一枪，据说也引起周边十一家开发商联合举报，最为受伤的莫过于当时马上要入市榕发北源云筑跟左海望悦这两个项目，与中骏世界城直线公里，

　　正常市场价在3万元/平米左右，但由于中骏的这波降价，一下子就打乱两个项目的入市节奏。最终左海望月推迟到2023年2月18日开盘，项目精装备案价2.9W，折后均价2.68W，相当于打的92折。而榕发北源云筑至今还未开盘。

　　中骏的大降价还直接影响2022年12月10日福州土拍市场，估计也有一想拿地的开发商就是被中骏的这波大降价给吓跑，最后土拍结果还是主要以国央企兜底拿地草草收场。

　　项目2.3的容积率，在纯商社区中算低容积率，加上住宅限高50米，一二期都是11-16层两梯四户的小高层，居住体验要强于高层及超高层项目，17%左右的公摊，也是项目一大优势，另外项目的车位配比也很高，规划1900户，确有2400个车位，总的车位配比达1:1.26左右，所以根本不担心后期没车位，这可能也是开发商前期死活都要捆绑车位销售的一大原因。

　　户型产品定位上以刚需，首改为主，一二期户型上区别不大，都是市场主流户型产品：

　　95平米三房两厅两卫，都是中间户，户型方正，动静分区，三开间朝南，厨房跟北卧室的依靠采光井采光会弱一些，北卧室私密性也会差一些，但总体户型还是不错。

　　108平米：三房两厅两卫，这么小的面积段就分布在东西端头，还是比较难得，户型布局与95平米户型类似，但在采光及通透性上要比95平米好太多，另外还有一个超大阳台。

　　118平米户型：四房两厅两卫，分布在东西端头，户型方正，浪费空间少，动静分区，三开间朝南，只是这个面积段做四房，严格意义上只能算3.5房，因为北面两个卧室空间实在太小。

　　128平米四房两厅两卫，东西头户型，整体布局与118户型一致，区别在于房间尺寸会大一些，特别是北边两个卧室，整体居住空间会更好一些。

　　143平米四房两厅三卫，长面宽，短进深，四开间朝南，户型方正，动静分区，全明结构，唯一不足就是入户玄关到主卧要经过很长的过道，有一定空间上浪费。次卫与次卧门对门，设计上不是很合理。

　　3、璟悦一期的东侧，虽然是规划东升运动城，但是项目与东升运动城的中间还规划有供电用地，未来会面临变电站等辐射问题，理性来说应该没什么辐射，主要在于心理作用。

　　6、璟悦二期7#、8#楼的西侧，正对着寺庙，号称庙景房，现在都卖光，还是应的那句话，没有卖不出去产品，只有卖不出的价格啊。

　　中骏世界城在宣传上一直以福州TOD4.0时代先行者自居，但市场对此似乎并不认可，主要原因如下：

　　1、项目定位是滨海快线的东升地铁停车场上盖的TOD项目。说的是滨海快线，并非地铁一号线、从项目规划上，处在滨海快线上盖的是A地块购物中心跟E地块，而非璟悦一二期住宅的BC地块，

　　3baet365、项目宣称自己是三叉街换乘站，说的是滨海快线号线号线三叉街换乘站，两个换乘站相差有300米左右，大家可以通过地图查看。

　　4、目前TOD项目大体有两种类型:站点上盖项目和车辆段上盖项目。其中的车辆段上盖项目又分成:停车场上盖项目和车辆段上盖项目。

　　比如金山站的榕心映月就是站点上盖，五四北的天空之城就是车辆段上盖，万科城市之光就属于洪塘停车场上盖，而中骏世界城也是属于停车场上盖项目；

　　5、争议最大还是在于璟悦一二期住宅到地铁站点的出行距离，从A地块购物中心到滨海快线三叉街换乘站直接距离是300米，璟悦二期B地块到滨海快线米，

　　如果是c地块到1号线米，实际上我们很难按这样直线行走，所以按正常的行走路线，从c地块到滨海快线号线米，

　　再按照步行的平均速度，正常都要8-10分钟路程，而所谓TOD项目，是以轨道交通站点为中心，在400米-800米范围内，可想而知璟悦一期项目与地铁站点距离已经达到TOD距离的极限。

　　还包括近期中骏集团公告兑付2023年到期的5亿美元债，但在这个期间，依然有接二连三的负面消息爆出，其中中骏在福州的另外一个项目，中骏璟宸，备案名骏盛公馆，还被城乡建设局通报：监管资金被挪用来还贷的负面消息。

　　另外穆迪评级机构就指出：中骏集团盈利指标在大幅恶化，集团流动性压力非常大，特别在2023年至2024年上半年，中骏集团控股将有大量债务到期，包括10亿美元离岸债券、5.4亿元人民币在岸债券以及若干离岸银行贷款等，如果该公司无法筹集到足够的外部资金以满足再融资需求，未来12-18个月内，公司的资金链将有进一步断裂可能，所以说形势还是非常严峻。

　　另外，中骏集团在全国各地的项目，都有接连发生多起项目停工或者业主维权事件，比如昆明中骏天誉、南昌中骏世界城、北京中骏云景台，合肥中骏世界城等。

　　项目A地块中骏世界城购物中心，商业体量14万方，于2021年7月份完成结构封顶，之前预计2022年竣工开业，但中间有停工一段时间，2022年10月份住建局网站公布该地块竣工验收公告，

　　目前正在做购物中心外围地面平整及内部装修工作，从2020年开工建设，已经三年过去，整体建设进度还是比较慢，今年要想开业估计比较悬。

　　璟悦一期住宅C地块的工程进度：所有楼栋外立面已完成，园区路、小区围墙已完成，地面回填完成，地面绿化景观做的一小部分，小区外围市政道路正在施工，小区的南面、北面、西面的市政路已经完成硬化，沥青铺设，还差东面的道路没做，

　　从今天航拍的情况来看，园区内基本没有什么工人在施工，不知道是否都在做室内装修工作，但按照一期业主与开发商签署的《商品房买卖合同》约定2023年6月30日的交房时间点，剩下不到两个月时间，延期交房似乎已经是板上钉钉的事，就是不知道一期业主此时该做何感想？至于何时能交房，我估计开发商自己也没法给出具体的时间。

　　璟悦二期B地块的工程进度：所有楼栋都已结构封顶，外立面已完成，地面回填完成，至于内部公区装修及室内装修到什么程度不得而知，外围市政道路还在施工中，但跟一期一样，小区地面上看不到有什么工人在施工，这个是一个比较危险信号。

　　项目E地块，还在进行滨海快线建设，还未达到住宅项目施工建设条件，该地块会配建2.4万平社会租赁住房。

　　项目优缺点上面已经逐一分析，在此不做赘述，更多谈一下我个人对买房的感受，买房需要技术，也需要很大的运气，也许在买房之初，大家对所购买项目做的很充分的市场调研跟技术层面分析了解，对楼盘各方面条件及情况都如数家珍，但人算不如天算，毕竟大部分人购买的是期房，未来不确定因素太多，市场环境变化，开发企业经营状况的恶化，购房政策、银行政策的调整，都会对项目开发产生很大影响，其实归根结底还是现有商品房预售制度先天性弊端所导致。

　　最后，一定会有粉丝会问，中骏世界城到底能不能买的问题，抛开房企自身问题，单纯就项目配套及价格来说。两万六七的价格，自然性价比是非常的高，但是如果无法排除企业安全问题前提下，对于不差钱、胆子大的主可以赌一把，如果对于普通的购房者来说，明哥还是建议大家小心驶得万年船。市场上还有很多国央企及现房项目可选，完全没必要把全身家压在一个风险企业项目，明哥已见过太多烂尾项目业主的悲剧，虽然近期最高院有出台《最高人民法院发布了关于商品房消费者权利保护问题的批复》，

　　明确商品房消费权利优先于受偿权、抵押权及其他债权，但真正实现起来是非常困难，我们普通老百姓犯不着给自己找罪受。

　　如果还有铁的心要买小伙伴，明哥最后再给您一个建议，就是首付款一定要交到住建部门要求公示的预售资金监管账户上，不要再傻傻把钱交到开发商不受监管的普通账户。这个是最起码的要求。而接下来前期的业主们以及想要购买的人，估计都要做好项目可能延期交房、社区减配、精装修降标准等问题的心理准备，毕竟这两年在福州交房即维权项目不在少数。当然这些都不是大家愿意看到，真心希望中骏集团早日走出经营困境，

　　中骏集团在福建上市民营房企中还是比较优质房企，整体的经营指标都优于很多同行，但奈何市场环境巨变，调控政策不断变化baet365，企业体量大，积重难返，就像巨轮明知道前方有冰山，但想刹住已经来不及，只能调整航向，看看能否避开而已，我们不应该在人家困难时期去黑对方，这个不是33自媒体人应该关注的点，也不符合我们的三观取向，而是要中立、客观的评判，更多希望房企能够正视自身问题，拿出房企应有的担当与责任，把该做的做好，给我们广大购房者一个安心的房子，毕竟中骏世界城是中骏集团首次进入福州的开山之作，千万不要辜负福州人民的期许，也不要糟蹋老仓山区这么好核心地段！